Desde hace décadas, las inversiones en los mercados financieros han sido una constante a lo largo de la historia de la humanidad.
Sin embargo, gracias a los avances tecnológicos, combinados con políticas de liberalización económica, la movilidad de capital ha aumentado exponencialmente. Y esto ha generado una globalización financiera nunca antes vista que ha fomentado el interés por las inversiones inmobiliarias.
Por un lado, se ha originado un aumento en la oferta de capital por un proceso conocido como financierización: gracias al estímulo de las políticas de desregulación, privatización y liberalización, se produjo un aumento de la oferta de capital, de la cual una gran parte se orientó hacia la inversión inmobiliaria.
A esto se suma que se ha implementado un enfoque de gestión urbana, y de estrategias de competitividad urbana y de city marketing, con las que las autoridades de una importante cantidad de ciudades buscan atraer capitales externos, lo que ha contribuido a aumentar tanto la inversión inmobiliaria como la oferta en el sector.
Prueba de ello es que en los 12 meses que transcurrieron hasta el segundo trimestre de 2022, la inversión inmobiliaria global se situó cerca de los 900 billones de dólares.
Sin embargo, pese a esta tendencia, en el inconsciente de las personas las inversiones financieras continúan siendo mucho más rentables que las inmobiliarias, aunque esto no es realmente así cuando estas últimas se hacen de manera activa, global y profesional.
En realidad, la rentabilidad de las inversiones financieras puede ponerse seriamente en duda si se revisan las estadísticas: sobran ejemplos de crisis financieras que, en los últimos 100 años, dejaron en la ruina a muchos inversores, especialmente a los que tomaron deuda para comprar acciones.
Por otra parte, si se invierte con una gestión global profesional, aprovechando los ciclos de los mercados, las inversiones inmobiliarias pueden ser mucho más rentables que las financieras de riesgos bajos o moderados. Pero para ello será necesario implementar una estrategia de inversión activa, lo que implica permanecer en un mercado o submercado por cuatro o cinco años, máximo seis y luego desplazarse.
La forma tradicional de invertir, la cual podemos definir como pasiva, supone comprar una propiedad y no venderla jamás, lo que otorga muy bajos rendimientos.
Pero, si se aprovechan los ciclos de los mercados, es decir sus fases de recuperación y expansión, la rentabilidad de las inversiones aumenta exponencialmente. Algunos ejemplos de estos son Argentina, entre 2003 y 2008, y Estados Unidos, entre 2009 y 2014.
Si a esto le sumamos los ingresos por rentas, más la compra de las propiedades por debajo del valor del mercado en subastas y bancos, se puede llegar a obtener una rentabilidad sostenida de más del 10% anual neto en moneda dura, sin apalancamiento. Esto supone un binomio “riesgo – retorno” más conveniente que en la inversión financiera.
Así, se aventajaría tanto a los rendimientos que nos ofrecería una estrategia pasiva, que brinda rentabilidades de entre el 3% y 5%, como a los de los bonos del Tesoro a 10 años, que entre 2018 y 2021 ofrecieron el 3%.
A nivel global, entre 2011 y 2021, la rentabilidad inmobiliaria osciló entre más del 4% y el 6%, mientras que en el mismo período la tasa de bonos fue de entre el 1% y 3%. Así, entre ambos indicadores siempre se mantuvo una diferencia de al menos el 2%.
Por lo tanto, es momento de derribar el mito de que las inversiones financieras son más rentables que las inmobiliarias globales activas con una gestión profesional. Es hora de comenzar a aprovechar las oportunidades que ofrecen los mercados.
Tribuna de Mariano Capellino, CEO de Inmsa Real Estate Investments
Por Funds Society, México
