“Los REITs desempeñan un papel importante en una cartera institucional y merecen un lugar en sus carteras multiactivo”, defienden DWS y GIC. Según argumentan ambas firmas, aunque similares en sus fundamentos, los REITs difieren de sus homólogos privados en términos de liquidez, así como de amplitud geográfica y sectorial. Por tanto, según su visión, los inversores pueden utilizar los REITs como complemento de los bienes inmuebles privados para crear una cartera diversificada de manera eficiente en términos de costes y recursos.
“Desde el punto de vista de la asignación estratégica, los REITs pueden utilizarse junto con el sector inmobiliario privado a largo plazo para lograr la combinación deseada de sectores, zonas geográficas y tipos de propiedad. También pueden utilizarse para completar temporalmente las asignaciones inmobiliarias de activos mientras el capital aún está en proceso de desplegarse en propiedades privadas. Desde el punto de vista de la asignación dinámica, los REIT pueden proporcionar a los inversores acceso a oportunidades tácticas a corto plazo, creando valor adicional. Dado que los REIT ofrecen liquidez diaria con costes de transacción mínimos, los inversores pueden utilizarlos para realizar ajustes tácticos en su asignación inmobiliaria global. Además, los REITs también pueden ofrecer oportunidades de arbitraje inmobiliario entre los mercados públicos y privados”, señalan ambas firmas en su último informe.
Sus características
A la hora de poner el foco en las características que hacen único a este tipo de sociedad, DWS y GIC destacan que los REITs comparten características tanto de la renta variable como del sector inmobiliario. “Los REITs son fundamentalmente bienes inmuebles. Poseen, adquieren, desarrollan, venden y arriendan propiedades, mientras que sus flujos de caja proceden principalmente de los alquileres que reciben. Se benefician (o sufren) cuando el valor de sus propiedades aumenta (o disminuye) del mismo modo que los inversores inmobiliarios directos o los fondos inmobiliarios privados. A largo plazo, los REITs se comportan de forma muy parecida a los bienes inmuebles y, de hecho, las rentabilidades de los REITs y de los bienes inmuebles privados han estado muy correlacionados a largo plazo cuando se han ajustado por factores de apalancamiento y liquidez”, explican.
Sin embargo, destacan que, a corto plazo, las rentabilidades de los REITs y de los bienes inmuebles directos pueden divergir, a veces de forma significativa. Y, a corto plazo, los REIT presentan una volatilidad y unas caídas similares a las de la renta variable.
Otra de sus virtudes es que los REITs cotizan en bolsa y son fácilmente accesibles para inversores que, de otro modo, no podrían adquirir propiedades. Según defienden, la liquidez intradiaria que ofrecen los REITs es una de sus mayores ventajas en comparación con los bienes inmuebles directos, ya que estos últimos tardan en venderse, a menudo meses o años.
“Los usos inmobiliarios y los motores de la demanda siguen evolucionando. El trabajo desde casa, el e-commerce, el envejecimiento demográfico y la computación en nube son excelentes ejemplos de tendencias que están escribiendo el próximo capítulo del sector inmobiliario comercial. El acceso a mercados de capital profundos ha brindado a los REITs la oportunidad de ser los primeros en moverse en sectores como el almacenamiento, los centros de datos, las residencias de mayores y las viviendas unifamiliares, por citar algunos. Este dinamismo ofrece a los inversores la posibilidad de aumentar sus carteras inmobiliarias privadas para participar en esta evolución sin perder de vista sus objetivos de exposición”, asegura Matthias Meyer, Global Head of Product Specialists & Development, Alternatives para DWS.
Mejorar la asignación
Por último, DWS y GIC señalan como argumento a favor de estas sociedades que pueden mejorar la asignación inmobiliaria privada existente. Según su experiencia, es posible que la combinación de valores inmobiliarios cotizados y privados contribuya a aumentar la rentabilidad esperada de un inversor sin modificar la volatilidad prevista.
Sin embargo, advierten que independientemente de cualquier cambio en la volatilidad o en las rentabilidades esperadas, “el uso de REITs para complementar la asignación de activos inmobiliarios privados sí aumenta el perfil de liquidez de una cartera”. En su opinión, esta ventaja de liquidez y la posibilidad de ampliar el conjunto de oportunidades inmobiliarias de un inversor son sólo dos de las ventajas que los REITs pueden ofrecer a los inversores institucionales.
“El difícil entorno de inversión actual ha aumentado el atractivo de utilizar activos reales para mejorar la resistencia a la inflación y aumentar la diversificación de la rentabilidad en las carteras institucionales. Los REITs pueden formar parte del conjunto de herramientas de los inversores para lograr mejores resultados a medio y largo plazo», afirma Kevin Bong, director de Economía y Estrategia de Inversión de GIC.
Por su parte, Paul Kelly, Global Head of Alternatives de DWS, añade: «Confiamos en las tendencias a largo plazo que han apoyado el crecimiento del sector de alternativos. Con nuestra dilatada experiencia en inversiones alternativas, tanto privadas como cotizadas, DWS se compromete a ofrecer excelencia a nuestros clientes en todo el mundo”.
Por Funds Society, Madrid