El mercado inmobiliario está empezando a reaccionar al ciclo de endurecimiento de la Fed. No es ninguna sorpresa que la rápida subida de los tipos de interés, una inflación persistentemente alta y los temores a la aparición de una recesión están cambiando la ecuación rentabilidad/riesgo para muchos inversores en real estate de los mercados tanto públicos como privados.
Después de más de tres décadas de un entorno de baja inflación, la economía estadounidense está experimentando una subida generalizada de la inflación no vista en muchos años. Como resultado, la Reserva Federal ha subido los tipos cinco veces consecutivas a lo largo del último año. Por ejemplo, como se ve en el gráfico 1, mientras que muchos índices de real estate todavía están mostrando rentabilidades de doble dígito en el último año, el ritmo general de crecimiento en los principales activos inmobiliarios comerciales estadounidenses ya se ha desacelerado. Un vistazo más de cerca a la table inferior, el índice RCA CCPI (precios del inmobiliario comercial de Real Capital Analytics) National All-Property subió un 11,1% a lo largo del último año, que es un ritmo más lento que el visto en en enero de 2022, cuando registró crecimiento récord antes de que la Fed empezara a subir los tipos agresivamente. Anticipamos que las valoraciones continuarán contrayéndose, creando potenciales oportunidades para que los inversores puedan comprar a precios más atractivos.
A pesar de los ajustes del mercado impulsados por la presión alcista sobre los tipos de interés y la inflación al alza, creemos que ciertos segmentos del real estate presentan fundamentales atractivos de largo plazo. Esto es especialmente cierto para algunos tipos de propiedades que se pueden beneficiar de la demanda inelástica, vencimientos más cortos del alquiler y poder de fijación de precios, para seguir el ritmo de la inflación. Con las propiedades adecuadas, el real estate puede ser un importante aliado en las carteras de los inversores durante el desarrollo del contexto macro actual.
Evaluar los riesgos y las oportunidades
La categoría general del real estate incluye varias subclases. En particular, el inmobiliario comercial incluye edificios que pueden generar un ingreso de rentas a los inversores y que en general se clasifican en cuatro grandes sectores: multifamilia (o edificios de apartamentos), oficinas, industrial y minorista. También incluye sectores más especializados como hoteles, centros de datos, almacenamiento, residencias de mayores y de estudiantes, y ciencias de la vida.
Unas aguas más agitadas exigirán un enfoque más matizado para distinguir las propiedades dentro de estos sectores que estarán mejor equipadas para manejar una economía más débil y un entorno inflacionario potencialmente prolongado. Dadas las condiciones macroeconómicas que se avecinan, nos inclinamos por los activos inmobiliarios que poseen sólidos fundamentos a largo plazo con valoraciones atractivas, así como características como un fuerte poder de fijación de precios y flujos de caja duraderos para combatir mejor la inflación.
En concreto, nuestro equipo prefiere los inmuebles con plazos de arrendamiento más cortos para garantizar que las subidas de los alquileres puedan seguir el ritmo de los niveles de inflación a corto y medio plazo, o no se queden demasiado atrás. Por ejemplo, los apartamentos multifamiliares ofrecen una estructura de alquiler a 12 meses. Adicionalmente, una porción de los arrendatarios suele rotar todos los meses, lo que permite a los arrendadores tener oportunidades frecuentes de revisar los alquileres para seguir a la inflación. Otras oportunidades que merecen consideración incluyen áreas de nicho como el auto almacenamiento y la hostelería, donde los alquileres se cobran mensualmente o incluso por noches. Sin embargo, ambas clases podrían verse afectadas por la desaceleración de la economía. Las propiedades industriales son otra área donde vemos oportunidades atractivas. Aunque los activos inmobiliarios industriales generalmente no cuentan con alquileres de corto plazo, siguen disfrutando de fundamentales fuertes en el largo plazo debido a cambios seculares.
Por otro lado, algunos segmentos del sector minorista presentan mayores niveles de riesgo debido a las tendencias seculares, aunque existen focos de oportunidad. Durante la pandemia, las preferencias de los consumidores siguieron cambiando hacia la comodidad de las compras en línea frente a las tiendas físicas. Aunque esta tendencia se ha invertido, prevemos una bifurcación continua de los resultados dentro del sector minorista, en el que el tipo de activo minorista y la ubicación impulsan los resultados. De cara al futuro, prevemos que los comerciantes sigan aumentando su presencia en línea, al tiempo que adoptan una estrategia multicanal para captar ventas.
El sector de oficinas también presenta riesgos característicos. Generalmente, los edificios de oficina tienden a tener contratos de alquiler de relativamente largo plazo (por ejemplo, de 5 a 10 años), que crean riesgo inflacionario para los inversores en comparación con las unidades multifamiliares. Además, el trabajo en remoto e híbrido han acelerado la necesidad de rediseñar los espacios de oficinas, con un enfoque en la colaboración y las prestaciones. Por tanto, estamos viendo una bifurcación significativa entre edificios de oficinas recién construidos, de alta gama — que cuentan con servicios de última generación pensados para atraer a los trabajadores de vuelta a la oficina- frente a oficinas más antiguas que no han hecho esas mejorías. De manera similar al sector minorista, parece estar emergiendo un patrón del “ganador se lo lleva todo”, pues actualmente el 15% de los edificios de oficinas contienen cerca del 80% de vacantes de oficinas a nivel nacional, según Cushman and Wakefield.[1] Considerándolo todo, el sector de oficinas contiene muchos riesgos, con bolsillos limitados de valor.
Creemos que tener un proceso fuerte de análisis que pueda estudiar los distintos nichos, incluyendo a mercados públicos y privados, será crítico para identificar riesgos idiosincráticos y descubrir oportunidades en todas las clases de activos de real estate.
Pongamos todo en común
Mientras que las condiciones macroeconómicas continuarán evolucionando y presentarán desafíos, creemos que los tiempos inciertos también pueden crear oportunidades si los gestores saben dónde ir a buscarlas. Como hemos debatido, real estate como clase de activo todavía posee muchas características atractivas incluso en un entorno de tipos e inflación al alza, especialmente en áreas donde existe fuerte poder de fijación de precios del alquiler, la duración de los contratos es más corta y hay tendencias seculares que proporcionan un catalizador de crecimiento. Pensamos que tanto las propiedades multifamiliares como industriales tienen algunas de estas ventajas clave en comparación con otros sectores inmobiliarios.
De aquí en adelante, creemos que persistirá la volatilidad en el mercado inmobiliario y que las condiciones de mercado seguirán siendo complicadas debido a la transición continuada hacia un entorno de mayores costes sobre el capital. Esto podría traer dificultades en el corto plazo, pero también oportunidades en el largo plazo para los inversores en real estate. Durante este periodo de alta complejidad, creemos que construir una cartera equilibrada de real estate que se centra en las propiedades con valoraciones atractivas que pueden generar flujos de caja fiables serán cruciales para mitigar los riesgos asociados con la transición hacia un crecimiento económico inferior y un entorno de tipos más altos.
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Por Cecilia Prieto