El banco de inversión Natixis ha organizado un debate para analizar las posibilidad de la tokenización en el sector inmobiliario y cómo este avance tecnológico puede ser una oportunidad para dar entrada a nuevos inversores a un segmento que sigue limitado a un número reducido de grandes inversores especializados. Según explican, el mercado es ilíquido y complejo y los intentos de democratización no han dado hasta ahora los resultados esperados: los REITs ofrecen poco control y transparencia y las iniciativas de microfinanciación tienen un alcance limitado.
En este sentido, los expertos consideran que la tecnología blockchain ofrece muchas ventajas. Además, «raccionar la inversión para garantizar una mayor liquidez, esta tecnología es mucho más eficiente porque elimina los intermediarios habituales hasta ahora en toda transacción y abre las puertas al mundo de las finanzas descentralizadas», apuntan los expertos de Natixis.
Según recuerda la entidad de inversión, de momento, su regulación continúa siendo uno de los principales obstáculos. «En la mayoría de las jurisdicciones es difícil trabajar con normativas poco flexibles que impiden liberar el potencial del blockchain. Aunque también se han logrados grandes avances derivados del trabajo conjunto de las industrias tecnológicas y financieras. A pesar de todo, la tokenización inmobiliaria se presenta como una solución de futuro, que permitirá la asociación entre instituciones financieras tradicionales y nuevas y abrirá el camino a nuevos inversores para acceder a oportunidades que antes eran exclusivas de una minoría muy reducida», indican.
En su opinión, la euforia de las ICO ha dado paso a una austeridad regulatoria que impide que se desbloquee todo el potencial de blockchain. En la mayoría de las jurisdicciones es imposible evitar las normas sobre valores. «Es un entorno legal inflexible de otra época y que a menudo es lento para reinventarse en favor de las nuevas realidades tecnologías», añaden.
Aunque a los reguladores nunca se les paga por ser innovadores en el mercado, sí que muestran conciencia y voluntad de adaptarse. Desde Natixis creen que no hay ninguna razón para que no se ofrezcan nuevas transacciones al mercado de inmediato, además la afluencia de nuevos proyectos permitirá al sector demostrar su valor y triunfar más rápidamente.
Según destacan, en los círculos profesionales, esto requerirá asociaciones más sólidas entre las plataformas tecnológicas e instituciones financieras tradicionales. «A pesar de todo lo que se dice sobre la disrupción y la descentralización, los mundos de las finanzas internacionales y del sector inmobiliario siguen siendo muy conservadores. De hecho, en estas esferas privadas, la democratización no siempre se ve con buenos ojos. Algunos participantes incluso se oponen francamente a ella, argumentando que es precisamente la iliquidez del mercado, su carácter desigual, lo que lo convierte en una inversión estable y fiable a lo largo de los ciclos económicos. Será muy difícil para una empresa tecnológica convencerla de lo contrario, pero un banco puede hacerlo basándose en sus relaciones de muchos años y décadas de prudencia. Las asociaciones entre blockchain y los especialistas del mercado de capitales aportarán credibilidad a esas iniciativas», argumentan desde la entidad.
Además, advierten de que si la construcción de un nuevo mercado requiere ciertamente una tecnología impecable, también requiere de conectar actores con diferentes estrategias u horizontes de inversión, y una capacidad demostrada para impulsar flujos y generar liquidez. «Los bancos podrán aprovechar sus amplias redes de clientes para incluir a aquellos menos familiarizados con el funcionamiento del mercado inmobiliario. Muchas empresas tienen dificultades para monetizar sus activos porque no son lo suficientemente grandes como para atraer ofertas», añaden.
En este sentido, afirma: «Los propietarios pueden encontrar una oportunidad atractiva para extraer el máximo valor sin ceder completamente el control y poner en riesgo las operaciones. Ejemplos de la hostelería (hoteles, cadenas de restaurantes, etc.), la logística (almacenes), la sanidad (clínicas, hospitales privados, etc.), el comercio minorista (supermercados, etc.) o incluso la minería de bitcoin y el cultivo de cannabis. Los bancos tendrán acceso a un amplio espectro de inversores, desde los tradicionales especialistas inmobiliarios a especialistas en bienes raíces, aseguradoras o family offices hasta hegde funds más oportunistas y de activos. Pueden estar dispuestos a poner en riesgo su capital para proporcionar liquidez y apoyar sus propios acuerdos de tokenización».
Según su experiencia, cuando la distribución no se dirige principalmente a los inversores profesionales, las plataformas tecnológicas independientes y los emisores independientes pueden tener mayor legitimidad. Seguirán estando sometidos a una normativa estricta y restrictiva pero probablemente encontrarán un público atento. En el caso concreto del sector inmobiliario “lamentablemente puede haber una falta de conocimiento y demasiada asimetría de información entre propietarios y el público en general para generar un entusiasmo generalizado”. Como explican desde Natixis, no está claro que los particulares (incluso acreditados o cualificados) sean receptivos al valor intrínseco de un centro comercial en el norte de Inglaterra, una urbanización multifamiliar en Finlandia o un complejo de almacenes en el sur de Italia, a no ser que tengan un conocimiento directo del lugar.
En su opinión, aunque es un reto desde el punto de vista legal, jugar con la hibridez de los tokens podría ser una solución convincente. «En la medida de lo posible, la mezcla de características de seguridad y seguridad y de utilidad puede hacer que un activo sea más atractivo. Ya hemos mencionado la idea de un acceso privilegiado a determinados servicios de hostelería para los poseedores de fichas de estadio, o de tarifas reducidas para los clientes de un complejo turístico…Construir puentes de DeFi y permitir que ciertos tokens sean apostados y utilizados como garantía contra el efectivo puede proporcionar otro fuerte incentivo», afirman.
A pesar de los problemas iniciales, Natixis considera que la tokenización inmobiliaria tiene un futuro brillante por delante, especialmente porque es parte de un movimiento fundamental más amplio para tokenizar todo. «Tanto si se trata de capital privado como de deuda, los fondos de cobertura, las bellas artes, el vino, las gemas o los proyectos de infraestructura verde, las posibilidades son infinitas. En la actualidad, es más fácil empezar con clientes profesionales en un ecosistema privado de blockchain pero con la evolución de la normativa, es sólo cuestión de tiempo que todo el mundo tenga acceso a oportunidades que antes estaban reservadas a una élite financiera muy reducida», concluyen.
Por Funds Society, Madrid
Por Marcelo Soba