El mercado inmobiliario estadounidense se encuentra inmerso en una fase de recuperación. Es una realidad incuestionable para Andrew Smith, responsable global de activos inmobiliarios de Aberdeen Asset Management, convencido de que se ha producido un cambio fundamental en las dinámicas económicas. Un cambio que está reactivando el mercado y que consiste en la fluidez del crédito y la mayor liquidez existente en el sistema bancario, que ayuda a financiar el sector inmobiliario. Y eso es algo que no se verá amenzadado por la retirada progresiva de estímulos cuantitativos por parte de la Reserva Federal estadounidense.
“Me preocupaba la batalla política mantenida en torno al techo de deuda en Estados Unidos, que podría tener consecuencias en la economía mundial, pero una vez este riesgo desaparezca, el tapering es algo menor”, asegura, en una entrevista con Funds Society. Para Smith, la Fed solo actuará si la recuperación es lo suficientemente robusta y el mercado ya está esperando subidas de tipos de interés, aunque la cuestión es cuándo.
En Europa, el crecimiento está repuntando y también el flujo de crédito, aunque el experto hace una clara distinción entre los países del norte y los del sur. Así, y mientras ve una robusta recuperación en Alemania o los países nórdicos, y el inicio de la misma en Reino Unido, es cauto con la Europa periférica.
Oportunidades en España
Con respecto a España, cree que el mercado se está normalizando y tiene mejores sensaciones que en el pasado y por eso, aunque sus fondos aún no invierten en activos inmobiliarios españoles, asegura que está empezando a ver oportunidades. Entre esas oportunidades, señala activos comerciales, y no residenciales, de buena calidad y precio. “Hay mucho interés por parte de los inversores internacionales en este segmento, está entrando una oleada de dinero en España”, dice, algo que demuestran operaciones recientes. Entre sus apuestas, señala el segmento de oficinas y también las propiedades relacionadas con la actividad de distribución, como las grandes superficies de alimentación o los centros comerciales. “En los contextos de recesión, estas superficies comerciales se fortalecen”, explica. Smith comenta que España está en una mejor posición que Italia, que tilda de mercado más débil.
Pero el experto advierte de una realidad: la carestía de las principales ciudades de todo el mundo frente a las secundarias, en la medida en que los inversores institucionales, los grandes fondos de pensiones por ejemplo, compran de forma masiva en las primeras. “Los activos inmobiliarios en ciudades como Nueva York, o París y Londres en Europa, han visto entrar muchos flujos de capital y empiezan a ofrecer menores rentabilidades. Son mercados donde hay signos incipientes de burbuja debido a ese interés masivo”, explica. Por el contrario, ciudades de “segunda fila” como San Diego, Houston, Phoenix en Estados Unidos, o Estocolmo y Oslo en Europa, ofrecen normalmente mejores precios, porque en este caso son los inversores locales los que invierten en ellas.
Inversión directa frente a acciones
Para Smith, invertir de forma directa en el sector inmobiliario, algo que hace su equipo, tiene ventajas con respecto a invertir a través de instrumentos cotizados o REIT. En este último caso, existe mayor volatilidad, la de la renta variable, pero también más liquidez. La desventaja es que su rentabilidad no está tan ligada a la del subyacente como en la inversión directa, y solo a corto plazo puede parecerse a la que ofrecerían los activos inmobiliarios en sí. Smith defiende que, si a un inversor le gusta la idea de invertir en inmuebles y tiene un horizonte de largo plazo, la mejor forma es hacerlo de forma directa. “La rentabilidad es la pura del activo y apenas hay volatilidad, pues suele ofrecer retornos muy estables”. Es la opción para un inversor que desee retornos altos y estables, y sin relación con la renta variable, para diversificar su cartera. Esa rentabilidad puede ser como mínimo de un 4,5% anual derivada de las rentas, pero se pueden alcanzar los retornos totales de doble dígito, según defiende. La desventaja es la iliquidez: “El activo no se puede negociar de forma rápida, pero el trabajo de un gestor inmobiliario es hacer el activo lo más líquido posible”, dice.
El activo en los emergentes
En Asia y Latinoamérica, Aberdeen AM invierte fundamentalmente a través de gestores especializados en esas regiones. En su opinión, ambos mercados presentan buenas oportunidades de potentes crecimientos a largo plazo, aunque hay que considerar los riesgos derivados de la inestabilidad política y la falta de infraestructuras o de transparencia en algunos casos. Por eso, en Asia cree que los inversores globales prefieren mercados más estables como Singapur, Hong Kong, Australia o Japón, y son más selectivos con el activo en China, “extremadamente volátil”, sobre todo en las ciudades secundarias que cuentan con menos infraestructuras y transparencia. En India, y a pesar del gran potencial, las infraestructuras están también menos desarrolladas. En Latinoamérica, también recurre a gestores locales y especializados, oportunidad que puede presentarse para gestoras españolas o portuguesas, dice, por su conocimiento de los mercados.
En general, el mundo emergente presenta tres fases de inversión en los activos inmobiliarios, y es muy importante no llegar tarde: en la primera fase de desarrollo se pueden obtener muchas ganancias, pero existe una segunda fase en la que estalla la burbuja que hay que evitar. La tercera es la de maduración del mercado y el momento en el que se aprenden las lecciones de la segunda fase. Para Smith, es clave saber diferenciar en qué momento está cada uno de los mercados.
Por Funds Society, Madrid