El 6 de abril pasado, se realizó un nuevo Virtual Investment Summit organizado por Funds Society titulado “¿Busca una opción de inversión alternativa en el extranjero? Las propiedades inmobiliarias privadas de Estados Unidos pueden tener mucho sentido a pesar de lo que se pueda pensar”
Kevin White, codirector de investigación inmobiliaria global de DWS participó del evento junto a Stella Gonzales Vigil, responsable de la cobertura de América Latina en DWS y a John Manley, especialista en productos inmobiliarios/RREEF Property Trust de DWS.
La pandemia generó muchos cambios en bienes raíces, cambios que según la visión de la gestora de fondos DWS están reconfigurando el sector y el retorno que pueden entregar las inversiones en el mercado inmobiliario estadounidense.
Uno de esos cambios es el trabajo remoto que llegó para quedarse. Según Kevin White en lugar de trabajar cinco días a la semana en la oficina, la gente solamente irá tres o cuatro días. Esto significará que probablemente se reduzca la necesidad de espacio de oficina, razón por la cual ven algunos vientos en contra para el sector inmobiliario de oficinas. “Esto no significa la muerte de la oficina ni mucho menos”, comentó White ya que se seguirá necesitando espacio para reuniones.
De todas formas, sostuvo que esto provocará que la gente se traslade a ciudades más pequeñas y que las empresas establezcan ubicaciones satélite. En ese sentido, puso énfasis en que no hay que ignorar las excepciones a la regla en las zonas de alto crecimiento del país en ciertas propiedades relacionadas con la atención sanitaria o las ciencias de la vida.
“Hay un montón de impactos diferentes y por eso hoy es más importante que nunca ser muy selectivo. En el pasado, el sector inmobiliario estaba ampliamente correlacionado. Es decir, se podía invertir una cantidad de dinero en el sector inmobiliario como clase de activo, y se esperaba que los resultados fueran más o menos similares independientemente de dónde se pusiera. Eso ya no es así. Algunos tipos de bienes raíces son y seguirán siendo muy buenos y otros tendrán dificultades. Por lo tanto, es muy importante ser muy juicioso con respecto a dónde se pone el dinero”, advirtió.
¿Por qué invertir en el sector inmobiliario?
White explicó que las presiones inflacionarias se están ampliando y se está viendo una presión al alza de los salarios, lo que es positivo para el sector inmobiliario, ya que ha sido reconocido como una poderosa cobertura contra la inflación por tres factores.
Una razón es que a medida que suben los sueldos, mejora el poder adquisitivo de las personas o empresas que alquilan diversos tipos de bienes inmuebles. La segunda, se relaciona con el aumento de los costes de la construcción. El acero y el cemento han subido entre un 30% y un 35% con respecto a hace un año, mientras que el coste de la mano de obra ha subido alrededor de un 15%. En otras palabras, según DWS estamos ante la mayor presión de costes en 15 o 17 años.
“Esto hace que los edificios existentes sean más valiosos (porque es más caro construir nuevos edificios). Ayuda a limitar la nueva oferta de producto, lo que nos ayuda a apoyar los fundamentos y crear las condiciones para un mayor crecimiento de los alquileres. Creemos que este es un factor importante para que los inversores sigan invirtiendo en el sector inmobiliario este año”, concluye el experto.
¿Y el alza de los tipos de interés por parte de la Fed?
El último factor son los tipos de interés. La Fed ha subido los tipos y ha hablado de subirlos varias veces más en el transcurso de este año. Además, se ha visto que los rendimientos de los bonos con vencimiento a más largo plazo aumentan el tesoro a diez años, ahora hasta 2,6%.
Dado este contexto, White señaló que hay una preocupación natural de que esto será perjudicial para las valoraciones de los bienes raíces. Sin embargo, precisó que en DWS no están tan convencidos dadas las primeras razones explicadas anteriormente.
“Las tasas de interés más altas son malas, pero la inflación más alta es buena. En cierto modo se anula. Si se observan los indicadores del mercado de hacia dónde va, es bastante moderado. Creemos que las valoraciones de los bienes raíces, tienen espacio para absorber cualquiera de esa presión. Si observamos el diferencial entre los rendimientos del sector inmobiliario y los tipos de interés reales, ese diferencial sigue siendo históricamente amplio. Así que cuando se suma todo, sigue siendo un buen entorno para los bienes raíces.Quizás no tan bueno como el año pasado. No esperamos tener otra rentabilidad récord. Vamos a ver un crecimiento algo más suave”, detalló.
Estrategia de los activos inmobiliarios
John Manley, especialista en productos inmobiliarios/RREEF Property Trust de DWS, describió que las asignaciones previstas para el fondo a largo plazo son un 85% de activos inmobiliarios privados y un 15% de valores líquidos, manteniendo el mínimo de efectivo posible debido al lastre que supone para el rendimiento.
De acuerdo al experto, esto es una forma muy eficiente de gestionar la liquidez, ya que cuando las inversiones llegan puedes hacer dos cosas; invertir en la cartera de valores o pagar la línea de crédito y almacenar la disponibilidad con el polvo seco hasta que hayas identificado una adquisición. “Así es cómo gestionamos nuestra liquidez día a día, siendo capaces de poner ese efectivo a trabajar en el mercado público con una asignación objetivo de alrededor del 15%, lo que ofrece una pista de aterrizaje bastante significativa en términos de si vemos un nivel elevado de actividad de reembolso de los inversores, ofrecería la capacidad de proporcionar liquidez para un número de trimestres y al mismo tiempo seguir siendo capaz de almacenar la disponibilidad hasta que salgas y encuentres una transacción correcta”, explicó Manley.
Asimismo, White indicó que ven mucha dispersión en el mercado, algunos inmuebles funcionan muy bien y otros tienen dificultades. “Como gestores, elaboramos una especie de plan para nuestros gestores de cartera, incluido el gestor de nuestra cartera no cotizada, para orientar sobre cómo debe estructurarse la cartera. Actualmente, tiene una fuerte asignación a activos industriales o de almacén y a activos residenciales. Se trata de unos dos tercios de la cartera y el tercio restante dentro de los sectores de oficinas y minorista, que, como he mencionado, tienen algunos retos macro”, sostuvo.
Respecto a los efectos que podrían generar las sanciones económicas impuestas a los ciudadanos rusos o a las empresas rusas, White aseguró que no ve un impacto negativo. “No es una parte lo suficientemente grande del mercado como para tener realmente un impacto. Podrían ser viviendas de muy alta gama en mercados como Nueva York o incluso Miami. Ciertamente, habrá prensa al respecto y habrá algunos titulares. Pero no es una parte del mercado lo suficientemente grande como para mover la aguja”, precisó.
Evolución del inversionista y del mercado inmobiliario
Según lo señalado por los expertos, en 2015, los inversores institucionales tenían $2,2 billones de dólares en activos del mercado privado, mientras que los inversores particulares sólo tenían $200.000 millones de dólares de esos activos.
En 2020, los inversores institucionales pasaron a tener $4,8 billones de dólares en activos privados, y los inversores individuales $500.000 millones de dólares. Para 2025, la previsión es que las instituciones van a tener $9,8 billones de dólares en activos del mercado privado y los inversores individuales $1,2 billones.
Por lo tanto, prevén que la megatendencia de proporcionar acceso a los inversores individuales de alto valor neto, ciertamente no muestra signos de desaceleración en el corto plazo.
En cuanto a las tendencias del mercado, en Miami por ejemplo, se está hablando de la posibilidad de impresoras 3D para construir casas donde la gente realmente pueda vivir. Y es que según la visión de DWS con la escasez de mano de obra y con un mercado laboral muy apretado, “los constructores están teniendo que ser mucho más innovadores en la forma de construir nuevos inmuebles. Así que eso está impulsando la necesidad de avanzar en algunas de estas tecnologías”.
Criterios ESG: un riesgo y una oportunidad al mismo tiempo
De acuerdo a DWS los criterios ESG representan tanto un riesgo y como una oportunidad para el sector. Por el lado del riesgo, White explica que existen dos vertientes. Uno es el riesgo físico directo para la propiedad. Por ejemplo, si hay inundaciones, ¿qué tipo de daño físico puede causar a los edificios? El otro es el riesgo de transmisión, que tiene que ver con el hecho de que los gobiernos están aprobando una mayor regulación y potencialmente impuestos en torno al uso de la energía y las emisiones de carbono.
“¿Qué tipo de costes puede suponer adaptar las propiedades inmobiliarias a esa realidad? Es una consideración clave cuando suscribimos nuevas oportunidades de adquisición. Así es que hacemos una evaluación medioambiental y de ingeniería del edificio para evaluar su resistencia a los riesgos físicos. Y también, por supuesto, examinamos el perfil del uso de la energía y del agua de los edificios y nos aseguramos de que cumplen todas las normativas vigentes”, detalló el experto.
En ese sentido, White enfatizó en que están constantemente supervisando las nuevas regulaciones estadounidense y buscando oportunidades para mejorar el perfil energético, lo que que aumenta el rendimiento de la inversión de los activos, según la visión de DWS.
“Hemos podido invertir en nuestras propiedades para, por ejemplo, cambiar la iluminación de los edificios para reducir el uso de la energía y generar rendimientos de dos dígitos dentro del rango de rendimiento del 20% para este tipo de inversiones. Así que es un riesgo y una oportunidad, francamente”, concluyó.
Este evento puede ser visualizado de nuevo en este enlace (contraseña VIS_DWS_04).
