Las modernas residencias de estudiantes o PBSA (Purpose Built Student Accommodation) representan una oportunidad de inversión respaldada por el sector de la educación superior, en el que existe una demanda muy por encima de la oferta y que ofrece unas robustas rentabilidades a la vez que mayor resiliencia que otros segmentos inmobiliarios, explicaron en una conferencia en Madrid expertos de GSA, líder global en gestión de residencias estudiantiles.
Aaron Maskrey y Paul Discalicau, director y manager en GSA, presentaron el fondo GSA Coral, que invierte en residencias estudiantiles a nivel global, con un comportamiento anticíclico y un equipo gestor especializado. Por su parte, Joaquín Linares, socio de Financial Advisory en Deloitte, trazó un panorama sobre el mercado de este tipo de residencias en España y subrayó que es de los que más recorrido tiene en el mercado inmobiliario local.
Global Student Accommodation (GSA) gestiona más de 30.000 camas en 9 mercados a nivel mundial. Maskrey explicó las características de este mercado, que coinciden en gran medida con lo que se vive en España: existe una demanda creciente de educación superior y una oferta de alojamiento estudiantil moderno, entendido como la creación de una comunidad educativa, significativamente por debajo de la demanda.
«Hay universidades de prestigio en muchas partes del mundo a las que se trasladan estudiantes para formarse. El sector de la educación superior es por tanto global, y como consecuencia, la demanda de alojamiento para estudiantes también lo es», señaló Maskrey. Sin embargo, si se observa la evolución de los mercados, dos de los considerados muy maduros, como Reino Unido y Estados Unidos, apenas pueden ofrecer alojamiento a un 34% y un 20% de los estudiantes, respectivamente.
«España, un mercado que está creciendo con la llegada de nuevos operadores, apenas puede ofrecer camas a un 9% de los estudiantes. La mayoría de los mercados a nivel mundial se encuentran en la misma situación que España y se los considera inmaduros y aún en desarrollo», añadió, lo que constituye una atractiva oportunidad de inversión.
Si se toma el ejemplo de Reino Unido, donde hay una oferta amplia y gran número de operadores, hay elementos clave que favorecen el crecimiento de la demanda. Por una parte cada vez un porcentaje mayor de los jóvenes ingresa en la educación superior, por lo que el envejecimiento de la población en sí no tiene un efecto negativo. Se incrementa también el número de estudiantes internacionales que llegan al país. Se espera que para 2035 la demanda global de educación superior aumente en el Reino Unido en 700.000 estudiantes. En cambio, por el lado de la oferta, los planes de nuevas promociones de alojamiento estudiantil llevan años en retroceso, entre otras cosas debido a la falta de emplazamientos adecuados, señaló Maskrey.
También ha ido en retroceso la financiación de las universidades, que se ven abocadas a centrar estos medios en inversiones relacionadas con lo académico, en detrimento del alojamiento estudiantil. Es decir que incluso en un mercado maduro como el de Reino Unido, la oferta no podrá alcanzar la demanda en los próximos años.
Líderes con una marca global
«A nivel global, sólo un 11% de los estudiantes tienen acceso a residencias estudiantiles», subrayó. Ahí es donde GSA ve las oportunidades y el motivo por el que trabaja de manera internacional. «Hemos liderado la evolución del sector durante mucho tiempo como un socio fiable de nuestros inversores. Fuimos los primeros en ir a Irlanda, luego a Alemania, Japón, China y Australia. Y lanzamos hace poco otra novedad: Yugo, la primera marca global de residencias estudiantiles, que combina las necesidades de alojamiento y estudio con objetivos de sostenibilidad y programas de bienestar físico, mental y emocional para los estudiantes», añadió Maskrey.
En esta nueva plataforma, GSA aprovecha su experiencia a nivel mundial para poder adaptar las características y costes a cada mercado individual, opera con eficiencias globales y locales a un nivel que no existía antes y hace uso de la tecnología y los datos para informar a los inversores con transparencia.
Un mercado resiliente
Aunque se trata de un mercado que enfrenta riesgos como cualquier inversión, el capital ha reaccionado con gran estabilidad en todos los últimos ciclos, y también durante la crisis de la pandemia. «En los dos mercados maduros Reino Unido y EE.UU., las residencias estudiantiles demostraron ser increíblemente estables con una ocupación 95% y del 85%», indicó por su parte Discalicau.
Esta estabilidad hizo que los flujos de inversiones no se vieran afectados en 2020 respecto a años anteriores y que la inversión en residencias durante la pandemia permaneciera estable, frente por ejemplo al declive de un sector como el de las oficinas, que continúa rodeado de incertidumbre.
El acceso para invertir en el sector de residencias estudiantiles es difícil, normalmente se hace a través de fondos de capital riesgo y centrado en un solo país, dijo Maskrey. «Eso hace a GSA Coral único, porque permite acceder a la única cartera global diversificada con acceso inmediato a todos los activos que generan rentabilidades en EE.UU., Reino Unido, Irlanda, Alemania, Australia, Japón y España. Y con una trayectoria probada de rendimiento consistente».
Cabe recordar que actualmente en España existen dos formas de acceder a esta inversión alternativa de valoración mensual: por un lado, a través del vehículo luxemburgués (AIF) GSA Coral, dedicado exclusivamente a inversores profesionales, y por otro a través del vehículo de fondo de inversión libre (FIL), apto para cliente profesional y no profesional (tal y como se definen en la Ley del Mercado de Valores y en el Reglamento de IIC´s).
Por Funds Society, Madrid