El COVID-19 ha acelerado y acentuado las tendencias que existían mucho antes de la pandemia. La oficina, tal como la conocemos, cambiará. Pero está lejos de estar muerta.
Uno de los temas más debatidos en el sector inmobiliario comercial es el futuro de las oficinas. ¿Qué papel jugarán? ¿Y cómo evolucionarán las necesidades de sus ocupantes en un entorno post-pandémico? Como resultado del COVID-19 y de las medidas de cierre asociadas, se ha acelerado la tendencia a la flexibilización del lugar de trabajo. No esperamos que esto se revierta, incluso después de que la crisis sanitaria haya terminado. Las empresas reevaluarán sus necesidades de oficinas a la luz de acuerdos de trabajo más flexibles, pero es probable que sea una tendencia a medio y largo plazo. Las empresas más grandes necesitarán tiempo para evaluar dichas necesidades.
En los próximos 12 a 24 meses, es más probable que sea el entorno económico el factor que determine la rentabilidad de las oficinas, más que los acuerdos de trabajo flexibles. A corto plazo, la preocupación por el sector de las oficinas gira en torno a la recuperación más cíclica de la demanda de espacio. Esto es particularmente pertinente debido a la aguda y profunda recesión mundial que hemos presenciado en 2020, seguida de una probable recuperación gradual y una pérdida permanente de producción, en algunos mercados. Es probable que estos efectos reduzcan los puestos de trabajo en las oficinas y creen mayores tasas de vacantes.
Los acuerdos de flexibilidad en el trabajo serán una realidad, lo que implica una menor demanda de espacio de oficinas
El COVID-19 no sólo ha causado una perturbación cíclica de corto plazo, sino que también ha creado desafíos estructurales a más largo plazo para el sector de las oficinas. Retos que, en nuestra opinión, no son insuperables. De forma estructural, el comportamiento de los ocupantes puede cambiar de varias maneras. La consideración más importante es el impacto de trabajar desde casa. Esto se ha convertido en la norma para la mayoría de los trabajos de oficina durante la pandemia. La adopción del teletrabajo varía según las regiones. Depende de la ciudad, de las actitudes culturales hacia esta forma de trabajar y, lo que es más importante, del tamaño de las viviendas en algunos lugares. No obstante, los datos de las encuestas indican que los empleados de oficina buscan una mayor flexibilidad en el mundo posterior a la pandemia. La mayoría de los asalariados buscan trabajar desde casa entre uno y dos días a la semana.
Considerado estos datos de forma aislada, una mayor proporción de los trabajadores de oficina están trabajando desde casa. Esto implicaría una reducción material de la tasa de ocupación de oficinas. Un factor importante de compensación podría venir de la mano de la inversión de la tendencia de densificación, pues los trabajadores de oficinas han estado teniendo menos espacio por cada empleado de la oficina. En este sentido, la creación de un entorno de trabajo óptimo, en el que los factores de bienestar son fundamentales para maximizar la productividad, tendrá prioridad sobre la reducción del número de escritorios. Esto implica que habrá más espacio asignado por empleado, con menos empleados en la oficina en un momento dado. Sin embargo, creemos que la reducción de densificación del espacio sólo compensará parcialmente el impacto de trabajar desde casa. Esta tendencia reducirá la demanda de oficinas en un 15-25% a largo plazo. Los activos de menor calidad y menos aptos para su uso serán los más afectados por esta caída.
Foco en los servicios de las oficinas
La oficina seguirá funcionando bien para la gran mayoría de las empresas, pero su función cambiará. Es más probable que las compañías se centren más en entornos menos densos, con más espacio de colaboración. Este es el caso, en particular, de las empresas de servicios, donde la generación de ideas, el intercambio de conocimientos y la atracción de talento son cruciales para sus modelos de negocio. No todas las oficinas serán aptas para permitir a los ocupantes cumplir con estos requisitos futuros. Y, por ello, esperamos que los ocupantes estén dispuestos a pagar más por metro cuadrado por el espacio correcto en el futuro. Para asegurarnos de que tenemos o compramos oficinas aptas para el futuro, creemos que la atención debe centrarse en la flexibilidad, la comodidad, la conectividad, la tecnología y la sostenibilidad. Una oficina que esté mejor situada para atraer y retener a sus ocupantes a largo plazo tendrá los siguientes atributos:
- Espacio adaptable
- Acceso a los servicios locales
- Servicios de alta calidad en el propio lugar
- Excelente acceso a los principales nodos de transporte
- Que ya disponga o tenga la capacidad de instalar una infraestructura de edificio inteligente
- Sólidas credenciales ambientales, sociales y de gobierno (ESG).
¿Cómo es la oficina del futuro?
A nivel individual, la oficina del futuro estará conectada digitalmente. Esto significa que los usuarios tendrán que reservar sus escritorios, las salas de reuniones, las clases de ejercicios y otras comodidades a través de una aplicación. Esto también proporcionará un acceso sin contacto a la oficina y permitirá hacer pedidos por adelantado de café y comida a los propios servicios del edificio. Los sensores ajustarán la configuración de la calefacción y la refrigeración dependiendo del número de personas en una sala de reuniones o en la oficina. Los sensores también proporcionarán actualizaciones al personal y a los administradores del edificio sobre la calidad del aire. La oficina será el lugar elegido para aprender, colaborar y socializar. Tendrá grandes facilidades para todos los empleados, tanto en la propia oficina como en los alrededores.
Para la empresa, la oficina ofrecerá a los inquilinos diferentes opciones en términos de ocupación. Aquí se incluyen desde espacios totalmente equipados hasta espacios presentados de forma convencional para luego ser equipados, pero con la capacidad de flexibilizar el área ocupada a lo largo del tiempo. Las salas de reuniones compartidas del edificio y la gran oferta de servicios reducirán el área requerida por el inquilino. Esto hace que su ocupación sea más eficiente. Lo más importante es que estas oficinas del futuro permitirán a los empleados ser más productivos ya que trabajarán en un lugar que satisface sus necesidades.
Conclusión
El COVID-19 ha actuado como catalizador para acelerar las tendencias que estaban en vigor mucho antes de la pandemia. Es probable que la oficina tal como la conocemos hoy en día cambie, pero con el cambio viene la oportunidad. El aumento de los acuerdos de flexibilidad en el trabajo y una mayor atención a los factores de bienestar y ambientales representan el mayor desafío para el sector. Esto no significa la muerte de la oficina. Pero sí significa una mayor diversificación en los rendimientos futuros entre las oficinas que satisfacen las necesidades de los ocupantes y las que no.
Tribuna de David Scott, Senior Real Estate Investment Analyst (UK), y Jason Baggaley, Deputy Head of Value Add Real Estate Funds.
Por Funds Society, Madrid