No cenário atual de investimentos, os ativos alternativos ganharam destaque como uma estratégia eficaz para diversificação de portfólios e de risco. Dentro dessa categoria, o setor imobiliário tem se mostrado uma opção atraente devido à sua capacidade de gerar receitas recorrentes e preservar valor ao longo do tempo. No entanto, a liquidez tem sido historicamente uma das suas limitações. É aqui que a securitização de ativos desempenha um papel fundamental, permitindo transformar propriedades imobiliárias em títulos negociáveis e acessíveis a uma base mais ampla de investidores.
A securitização de imóveis geralmente envolve a criação de um veículo de propósito específico (SPV), uma entidade jurídica projetada para isolar e gerir os ativos imobiliários. Esse SPV emite valores respaldados pelos fluxos de receitas gerados pelos imóveis, como bônus ou notas promissórias, que podem ser adquiridos por investidores institucionais nos mercados de capitais. Para os gestores de ativos, esse mecanismo não apenas melhora a liquidez do portfólio, mas também otimiza a alocação de capital e permite estruturar produtos financeiros atraentes para diferentes perfis de investidores.
A securitização de imóveis pode adotar diversas formas. Entre as principais estão:
- Títulos respaldados por hipotecas residenciais (RMBS): são valores respaldados por fundos de hipotecas residenciais. As hipotecas geralmente são originadas por bancos ou outras instituições financeiras e, em seguida, vendidas ao SPV. O SPV agrupa as hipotecas e emite valores respaldados pelas hipotecas subjacentes.
- Títulos respaldados por hipotecas comerciais (CMBS): são valores respaldados por fundos de hipotecas comerciais. As hipotecas são contratadas por proprietários de imóveis comerciais, como edifícios de escritórios, shoppings ou propriedades industriais. As hipotecas são agrupadas pelo SPV, que então emite valores respaldados pelas hipotecas subjacentes.
- Fundos de Investimento Imobiliário (REITs): são veículos de investimento que possuem e operam ativos imobiliários que geram receitas. Os REITs permitem aos investidores investir em imóveis sem precisar possuir diretamente os ativos subjacentes. Os REITs devem distribuir pelo menos 90% de sua receita tributável aos acionistas como dividendos, o que os torna atraentes para investidores que buscam a possibilidade de obter receitas regulares.
Os imóveis securitizados apresentam diversos benefícios para os gestores de ativos e seus clientes, entre eles:
- Diversificação: permitem a exposição a uma ampla gama de ativos imobiliários em diferentes regiões e setores.
- Gestão profissional: os ativos são administrados por especialistas com experiência no setor imobiliário e financeiro.
- Otimização de retornos: os imóveis titulizados podem oferecer um perfil de rentabilidade atraente em comparação com outros investimentos tradicionais.
No entanto, os imóveis securitizados também apresentam alguns riscos, incluindo:
- Risco de mercado: o valor dos instrumentos securitizados pode flutuar de acordo com as condições do setor imobiliário.
- Risco de crédito: existe a possibilidade de que os ativos subjacentes não cumpram suas obrigações de pagamento, afetando a rentabilidade do instrumento.
- Risco de liquidez: mudanças nas condições do mercado podem impactar a facilidade de compra ou venda desses valores a preços justos.
Caso de sucesso: CIX Capital
A CIX Capital é uma empresa especializada em investimentos imobiliários no Brasil e nos EUA, com foco na estruturação e gestão de estratégias personalizadas para investidores institucionais, gestores de ativos e family offices. Com mais de 7,3 bilhões de reais em transações, a CIX identificou a necessidade de um veículo de investimento eficiente que facilitasse o acesso à banca privada internacional de maneira ágil e custo-eficiente.
Nesse contexto, as soluções da FlexFunds permitiram à CIX Capital estruturar um emissor personalizado de produtos listados em bolsa (ETPs), transformando ativos imobiliários em valores negociáveis com acesso a mercados internacionais. Graças a essa solução, a CIX securitizou mais de 200 milhões de dólares, otimizando custos e tempos em comparação com estruturas tradicionais em jurisdições como as Ilhas Cayman, Ilhas Virgens Britânicas e Luxemburgo.
Carlos Balthazar Summ, CEO da CIX Capital, destaca: “Os veículos de investimento da FlexFunds nos permitiram lançar rapidamente nosso ETP e acessar canais de banca privada internacional, facilitando a captação de capital para a aquisição de 358 unidades multifamiliares na Flórida, EUA. A eficiência na incorporação de investidores e a redução dos custos administrativos foram essenciais para nossa estratégia de crescimento.”
Os principais benefícios obtidos pela CIX Capital com a FlexFunds incluem:
- Simplificação do processo de subscrição de investidores.
- Redução de custos administrativos na gestão de fundos.
- Maior acesso a investidores internacionais.
- Expansão para canais globais de banca privada.
Em resumo, a securitização imobiliária oferece aos gestores de ativos uma ferramenta eficiente para otimizar portfólios, melhorar a liquidez e atrair investidores institucionais. No entanto, é fundamental realizar uma análise detalhada dos riscos e estruturar veículos adequados para cada estratégia de investimento.
A FlexFunds se torna um aliado estratégico na distribuição de ativos imobiliários, proporcionando acessibilidade e otimização na gestão por meio da securitização, que serve como um elo para acessar múltiplas plataformas de banca privada. Se desejar titulizar seu fundo de investimento imobiliário, você pode entrar em contato com os especialistas da FlexFunds pelo e-mail info@flexfunds.com.
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Por Pedro Pligher