Os riscos de bolhas no setor imobiliário das cidades analisadas no UBS Global Real Estate Bubble Index diminuíram, em média, pelo segundo ano consecutivo. Segundo o índice, há um risco baixo evidente de bolha imobiliária em São Francisco, Nova York e São Paulo, com São Paulo mostrando o menor risco de bolha entre as cidades analisadas. Na Europa, após novas quedas na pontuação do índice, Londres, Paris, Estocolmo e Milão também entram nesta categoria de baixo risco. Além disso, o risco de bolha em Varsóvia continua sendo baixo.
Por outro lado, Miami apresenta o maior risco de bolha entre as cidades deste estudo. Também há um risco elevado de bolha em Tóquio e Zurique, embora, nesse caso, tenha ocorrido uma queda significativa na pontuação em comparação com o ano passado. Além disso, há um risco elevado evidente de bolha imobiliária em Los Angeles, Toronto e Genebra.
Em nível intermediário, o índice revela um risco moderado em Amsterdã, Sydney e Boston. Na mesma categoria de risco estão Frankfurt, Munique, Tel Aviv e Hong Kong, após uma redução significativa nos desequilíbrios. Vancouver, Singapura e Madri completam o grupo de cidades com risco moderado de bolha. Dubai, incluída nesse grupo, registrou o maior aumento na pontuação de risco entre todas as cidades analisadas.
Formação e estouro da bolha
Atualmente, os preços dos imóveis ajustados pela inflação nas cidades analisadas estão, em média, cerca de 15% mais baixos do que em meados de 2022, quando as taxas de juros começaram a subir em escala global. Claudio Saputelli, chefe da divisão imobiliária da UBS Global Wealth Management CIO, explica que as cidades que registraram as maiores correções de preços “são aquelas que apresentaram um elevado risco de bolha imobiliária em anos anteriores.”
Os preços reais em Frankfurt, Munique, Estocolmo, Hong Kong e Paris estão, no mínimo, 20% abaixo dos picos alcançados após a pandemia. Vancouver, Toronto e Amsterdã registraram quedas significativas de cerca de 10% em termos reais.
De modo geral, os últimos quatro trimestres foram caracterizados por um crescimento modesto dos preços dos imóveis. No entanto, ainda ocorreram correções significativas em Paris e Hong Kong. Por outro lado, em locais mais procurados, como Dubai e Miami, os preços dos imóveis continuaram subindo. Além disso, em algumas cidades com grande escassez de moradias, como Vancouver, Sydney e Madri, os preços reais aumentaram mais de 5% em comparação com o ano anterior.
A escassez de moradias como estabilizador
Em média, um trabalhador qualificado do setor de serviços pode pagar por 40% menos espaço habitável do que em 2021, antes do aumento das taxas de juros em escala global. Os níveis atuais de preços não parecem nem de longe sustentáveis com as taxas de juros vigentes, especialmente em mercados com altas taxas de propriedade de imóveis.
No entanto, uma deterioração significativa na acessibilidade não provoca necessariamente uma correção nos preços. A crescente escassez de moradias, refletida no aumento dos aluguéis, ajudou a estabilizar muitos mercados imobiliários urbanos. Os preços reais dos aluguéis aumentaram, em média, 5% nos últimos dois anos, superando o crescimento da renda na maioria dos casos. Na maioria das cidades analisadas, o crescimento dos aluguéis até acelerou nos últimos quatro trimestres.
O estudo da UBS revela que a oferta não trouxe nenhum alívio, já que as altas taxas de juros e o aumento dos custos de construção têm sido grandes obstáculos para a construção de moradias. Os alvarás de construção diminuíram na maioria das cidades nos últimos dois anos.
Um certo alívio à vista
O dinamismo do mercado imobiliário tende a melhorar. O aumento dos aluguéis sustenta a demanda por compra de imóveis em áreas urbanas. A queda nas taxas de juros fará com que a vantagem de custo de utilização favoreça claramente a compra. Os compradores de primeira casa voltarão ao mercado à medida que a acessibilidade melhorar. Matthias Holzhey, principal autor do estudo do UBS Global Wealth Management, conclui que os preços reais dos imóveis em muitas cidades “atingiram o fundo” e acrescenta que é provável que “as perspectivas econômicas determinem se os preços voltarão a disparar ou se, em vez disso, evoluirão lateralmente”.
Perspectivas regionais
Na Europa, o mercado imobiliário de Londres perdeu um quarto do seu valor desde o pico histórico em 2016. Espera-se que novos cortes nas taxas de juros pelo Banco da Inglaterra possam reaquecer a demanda por compra de imóveis, especialmente com o aumento dos aluguéis. As previsões para o mercado de luxo são um pouco mais sombrias, segundo o estudo, já que a incerteza em relação a regimes fiscais desfavoráveis para os mais ricos pode enfraquecer a demanda nesse segmento.
Os preços reais dos imóveis em Varsóvia dispararam quase 30% entre 2012 e 2022. As boas perspectivas de emprego, as expansões do metrô e os modernos empreendimentos mantiveram o mercado atraente para novos residentes e investidores. Um novo programa de subsídios do governo provocou outro frenesi de compras em 2023. No entanto, espera-se que a dinâmica dos preços desacelere nos próximos trimestres, conforme apontado pelo estudo.
Tanto Frankfurt quanto Munique apresentavam alto risco de bolha imobiliária já em 2022. Desde então, o aumento das taxas de hipoteca fez com que ambos os mercados caíssem, com uma redução de 20% nos preços reais em relação aos seus picos. A previsão de cortes nas taxas de juros, juntamente com a escassez de oferta, deve levar a uma recuperação dos preços.
Em Paris, os preços aumentaram 30% entre 2015 e 2020, sustentados pela queda nas taxas hipotecárias e pela forte demanda internacional. A migração, restrições nos empréstimos, aumento das taxas hipotecárias e do imposto sobre a propriedade frearam essa demanda. Com uma queda de 10% ajustada à inflação nos últimos quatro trimestres, Paris teve o mercado imobiliário mais fraco da Europa entre as cidades analisadas.
Na Suíça, comprar uma casa em Zurique agora custa quase 25% mais em termos reais do que há cinco anos. Nos últimos quatro trimestres, a cidade também registrou um dos maiores aumentos de aluguel entre as cidades analisadas. A proporção de imóveis ocupados por proprietários está diminuindo, e novas propriedades muitas vezes são vendidas para fins de aluguel. Com o estoque escasso de moradias próprias, elas são cada vez mais vistas como bens de luxo.
Oriente Médio
Em Tel Aviv, os preços dos imóveis triplicaram entre 2002 e 2022, impulsionados pela queda nas taxas de juros e pela escassez de moradias. O aumento das taxas hipotecárias interrompeu esse boom há dois anos, levando a uma queda de 10% nos preços reais em 2023. No entanto, as transações imobiliárias começaram a se recuperar em 2024, apesar das preocupações com a segurança, devido ao medo de perder a tendência de compra.
Após uma correção de sete anos, o risco de bolha em Dubai era baixo em 2020. Desde então, as transações atingiram novos recordes anuais e o excesso de oferta foi absorvido. Nos últimos quatro trimestres, os preços subiram quase 17%, estando 40% acima dos níveis de 2020. O estudo alerta que a alta proporção de transações especulativas e o volume de novas ofertas podem causar uma correção moderada dos preços a curto prazo.
Ásia-Pacífico
Em Hong Kong, os preços caíram dois dígitos nos últimos quatro trimestres. Ajustados pela inflação, os preços estão nos níveis de 2012. As transações despencaram e o crescimento das hipotecas estagnou. O forte crescimento econômico e a queda das taxas de juros devem estimular a demanda no próximo ano.
Em Singapura, os aluguéis superaram os preços de compra nos últimos cinco anos, impulsionados pela chegada de talentos globais e atrasos na construção. No ano passado, os aluguéis reais caíram 7%, enquanto os preços subiram 3%. Com as altas taxas de juros e a redução dos gargalos na oferta, espera-se uma inflação moderada dos preços no futuro.
Devido às altas taxas de juros, Sydney é a segunda cidade com pior acessibilidade à moradia, atrás apenas de Hong Kong. No entanto, os preços aumentaram ligeiramente nos últimos quatro trimestres e estão cerca de 10% abaixo do pico de 2022. Essa resiliência se deve à acentuada escassez de moradias.
Os preços em Tóquio subiram cerca de 5% nos últimos trimestres, mantendo uma tendência de alta. Nos últimos cinco anos, os preços subiram mais de 30% em termos reais, mais do que o dobro do aumento dos aluguéis, tornando Tóquio uma das cidades com maior relação preço/renda entre as analisadas.
América
A alta inflação dos últimos dois anos ajudou a reduzir os desequilíbrios no mercado imobiliário do Canadá. Apesar da acessibilidade reduzida, os mercados de Toronto e Vancouver permaneceram estáveis, com os preços ajustados pela inflação apenas ligeiramente abaixo dos níveis de três anos atrás.
Em São Paulo, os preços subiram ligeiramente pelo segundo ano consecutivo, mas ainda estão mais de 20% abaixo do pico de 2014. O aluguel continua sendo financeiramente mais atrativo do que a compra, devido às altas taxas de juros. Consequentemente, os aluguéis aumentaram quase 10% em termos reais nos últimos quatro trimestres.
O mercado de habitação própria nos Estados Unidos está se tornando cada vez menos acessível, uma vez que o pagamento mensal da hipoteca, como porcentagem da renda das famílias, é muito superior ao registrado durante o pico da bolha imobiliária de 2006-2007. Apesar de sua baixa acessibilidade, os preços das casas em Nova York não se corrigiram drasticamente, estando apenas 4% abaixo dos níveis de 2019 e apresentando um leve aumento nos últimos quatro trimestres.
O mercado imobiliário de Boston registrou um crescimento de preços de 20% desde 2019, superando tanto o mercado local de aluguéis quanto o crescimento da renda. No entanto, recentemente a economia local tem enfrentado dificuldades, com demissões principalmente nos setores de tecnologia e ciências da vida, o que pode levar a uma mudança nessa tendência.
Impulsionados pelo crescimento do mercado de luxo, os preços em Miami aumentaram quase 50% em termos reais desde o final de 2019, com 7% desse aumento ocorrendo nos últimos quatro trimestres. Em contraste, em Los Angeles, os preços reais das habitações quase não se alteraram desde meados de 2023. Como resultado da diminuição da competitividade econômica e do alto custo de vida, a população do condado de Los Angeles tem diminuído desde 2016. Consequentemente, os aluguéis não acompanharam o ritmo dos preços de consumo.
O mercado imobiliário de São Francisco apresenta indícios de uma mudança de tendência. Após uma correção de 8% nos preços reais no ano passado, eles permaneceram estáveis nos últimos quatro trimestres. O crescimento do mercado de ações e a queda nas taxas de juros já começaram a revitalizar o segmento de luxo, resultando em um aumento nas vendas.
Por Beatriz Zuniga