As Afores mexicanas, como são chamados os fundos de pensão do país, já alcançam uma participação de 40% do valor de capitalização das FIBRAs do país (Fideicomissos de Investimento de Bens Imobiliários), que são equivalentes aos Real Estate Investment Trusts (REITs), surgidos nos Estados Unidos na década de 1960.
De acordo com informações da Associação Mexicana de Fibras Imobiliárias (AMEFIBRA), no México quase 68 milhões de pessoas, principalmente trabalhadores, possuem propriedade desses fideicomissos por meio das Afores, que investiram cerca de 183 bilhões de pesos (9.014,77 milhões de dólares). Se considerarmos que o valor de capitalização das FIBRAs é de 22,5 bilhões de dólares, a participação das Afores nas FIBRAs atinge 40%; o valor de capitalização das FIBRAs equivale a 5% do PIB mexicano.
“Devido ao impulso do nearshoring e à crescente demanda por infraestrutura industrial e comercial, o setor imobiliário no México tem um grande potencial de crescimento. As FIBRAs representam um investimento rentável e acessível, desempenhando um papel fundamental na economia mexicana”, diz a AMEFIBRA.
Os principais investidores das FIBRAs no mundo são os fundos mútuos, fundos de pensão, ETFs, entre outros. Além disso, o investimento nesses instrumentos permitiu a democratização dos portfólios de bens imobiliários graças a esses investimentos institucionais e às novas oportunidades que se abriram para pequenos investidores individuais por fatores como o avanço da tecnologia, a regulação mais amigável dos mercados financeiros e as novas ofertas das corretoras de valores.
Qualidades dos investimentos em FIBRAs
O sucesso dos investimentos em FIBRAs e a demanda por parte das Afores, fundos de investimento que geralmente canalizam recursos com uma perspectiva de longo prazo, se explicam por diversos fatores: As FIBRAs oferecem acesso a portfólios de bens imobiliários diversificados, uma apreciação de capital a longo prazo, rendimentos regulares com aluguéis e retorno de investimento acima da média do mercado financeiro.
Por exemplo, a AMEFIBRA explica que, nos EUA, nos últimos 25 anos, esses investimentos tiveram retornos superiores aos do S&P 500. Na Europa, desde 1990, registram retornos anualizados mensais médios de 18,9%, e no México, no último ano, pagam quase o dobro da média do índice da bolsa em 2024.
Outras qualidades para os investidores incluem sua governança corporativa, que garante a transparência da operação; as FIBRAs também têm um excelente histórico de distribuição de dividendos, podem ter rápida liquidez e representam menor risco por serem bens imóveis com grande oportunidade de crescimento de sua capitalização ao longo do tempo.
O atrativo das FIBRAs ou de seus equivalentes REITs não é uma circunstância passageira ou uma moda nos mercados, conforme indicam as projeções de crescimento desse mercado nos próximos anos.
Na Europa, estima-se que o valor de mercado das FIBRAs cresça de 145 bilhões de dólares para 208 bilhões nos próximos cinco anos, impulsionado em grande parte por um ambiente regulatório que evoluiu e facilita a poupança privada e os investimentos institucionais, além de evitar a dupla tributação e criar condições iguais para todas as formas de propriedades imobiliárias.
Na Ásia, o crescimento das FIBRAs foi notável nas últimas duas décadas, passando de um valor de mercado de 1,7 bilhão de dólares em 2001 para 252 bilhões em 2023. Além disso, a abertura da China a esses instrumentos desde 2020 reforçou as expectativas na região. As mudanças regulatórias, focadas em incentivos e maior transparência fiscal, foram essenciais para a expansão desses instrumentos de investimento.
No México, esses instrumentos de investimento, as FIBRAs, não apenas demonstraram ser uma ferramenta determinante para o crescimento do setor imobiliário local e para a diversificação de investimentos em nível global, refletindo-se nos rendimentos financeiros.
Além disso, as FIBRAs também desempenham um papel importante na geração de infraestrutura e no fortalecimento das economias onde operam, tornando-se um pilar chave para o crescimento econômico do México.
Por Redacción Américas
Por Magdalena Martinez