O segmento imobiliário no Chile está vivenciando uma depressão que não era vista há mais de uma década, mas isso não significa que as oportunidades desapareceram. Uma das áreas onde os investidores estão buscando oportunidades é a dívida privada ligada ao setor imobiliário. Isso inclui a gestora BTG Pactual no país andino, que criou dois novos veículos especializados para captar dinâmicas interessantes no financiamento de projetos e mútuos hipotecários endossáveis.
Essas estratégias, chamadas Dívida Privada Imobiliária II e Dívida Habitacional, visam aproveitar as oportunidades que surgiram em torno do financiamento relacionado ao setor imobiliário. A gestora registrou seus regulamentos na Comissão para o Mercado Financeiro (CMF), um passo crucial para a criação de fundos de investimento no mercado chileno, no final de setembro.
A segunda versão da estratégia de Divida Privada Imobiliária investirá em uma carteira diversificada de financiamentos estruturados para projetos imobiliários habitacionais, conforme descrevem na BTG Pactual Chile para a Funds Society. Já Divida Habitacional é um veículo focado em mútuos hipotecários endossáveis sem subsídio.
Ambas as estratégias visam diferentes pontos da dinâmica imobiliária: a primeira financia as incorporadoras e a segunda, os compradores das habitações. Assim, detalham da gestora, Divida Privada Imobiliária II é uma estratégia de financiamentos de curto prazo, enquanto Divida Habitacional foi concebido para o longo prazo.
Financiando imóveis
Divida Privada Imobiliária II é um veículo voltado para investidores institucionais e privados. Segundo o seu portfolio manager, Juan Pablo Andrusco, o objetivo é formar uma carteira diversificada de financiamentos estruturados para projetos imobiliários habitacionais que já estão concluídos, totalizando 1 milhão de UF (cerca de 28 milhões de dólares).
Como destaca o gestor, a estratégia não envolve risco de construção nem regulatório e conta com um estoque de ativos com entrega imediata.
Este fundo é sucessor do primeiro veículo dessa estratégia, o qual, conforme detalha Andrusco, foi investido com sucesso entre janeiro e outubro deste ano, formando uma carteira de quase 1 milhão de UF.
“A conjuntura do mercado (baixas vendas e aumento do estoque terminado), somado a um setor bancário tradicional mais restritivo com o setor imobiliário, gerou uma janela interessante para que os fundos possam oferecer financiamentos às imobiliárias, com taxas atraentes para seus investidores e garantias sólidas, como o estoque de apartamentos ou casas com entrega imediata”, explica o portfolio manager.
Mútuos hipotecários
Por sua vez, Divida Habitacional tem um tamanho alvo entre 3 milhões e 4 milhões de UF (entre 84 milhões e 112 milhões de dólares). A carteira investirá no segmento de dívida habitacional por meio de mútuos hipotecários endossáveis, com foco nos segmentos de primeira casa sem subsídio e investidores.
“É uma estratégia interessante para investidores de longo prazo que desejam se ativar com taxas historicamente altas e com riscos limitados, dadas as garantias com que contam os ativos subjacentes”, relata o portfolio manager da estratégia, José Miguel Correa.
A tese de investimento, nesse caso, é “aproveitar a conjuntura dos créditos hipotecários para se ativar de longo prazo a taxas absolutas e spreads historicamente atraentes, por meio de um portfólio atomizado e com boas garantias”, acrescenta.
Captando oportunidades
Segundo a gestora, o lançamento dessas duas novas estratégias responde a um momento em que a dívida habitacional – um pilar relevante no mundo da dívida privada – oferece teses mais oportunistas, considerando os níveis de taxas de origem.
Divida Privada Imobiliária II, em particular, busca cobrir as necessidades de financiamento das incorporadoras que deixam seus estoques terminados e não vendidos como colaterais da dívida.
Com isso, a BTG Pactual alavanca sua experiência em investimentos imobiliários e financiamentos privados. A gestora de matriz brasileira oferece uma diversidade de estratégias alternativas no Chile, incluindo outros 12 fundos de investimento em dívida privada e 8 veículos imobiliários.
Nesse sentido, a firma destaca suas capacidades internas de investimento nesse tipo de ativo, incluindo equipes especializadas para originar e gerenciar dívida privada.
Por Pedro Pligher