Com o objetivo de “permitir e acelerar o acesso a moradias dignas na América Latina”, a startup chilena Buydepa está florescendo, apesar do momento complexo que vive o negócio imobiliário no país andino e no mundo. Isto depois de terem encontrado um modelo que liga fundos de dívida privada e o gigantesco mas mal servido mercado secundário de apartamentos.
O modelo da startup baseia-se na formalização deste mercado, como explica o seu CEO e cofundador, Nicolás Méndez, à Funds Society. Por um lado, atuam no ramo de habitação usada e, por outro, oferecem financiamento sem juros, para eliminar barreiras à entrada de pessoas.
Fundada no final de 2019 por Méndez e seus sócios Pablo e Agustín Ruiz-Tagle e Antonio Roa, a empresa já realizou mais de 600 transações de compra e venda de imóveis. Ao todo, fecharam 2023 com vendas anualizadas de 18 milhões de dólares. Além disso, obtiveram mais de 22 milhões de dólares em financiamento imobiliário e disponibilizaram financiamentos sem juros de 3 milhões de dólares, com inadimplência histórica de 0%, segundo o gerente geral.
Por trás deste crescimento, os fundos de dívida privada – uma das categorias de ativos alternativos mais populares no passado recente – desempenharam um papel fundamental. “Realizamos mais de 600 operações de compra e venda de imóveis, um nível que só conseguimos atingir devido às linhas de financiamento que nos foram concedidas em mais de 22 milhões de dólares”, explica Méndez.
O primeiro ator financeiro que se interessou pela Buydepa foi o multi-family office Addwise, em 2020, onde obteve o apoio de Mauricio López – presidente do escritório – e sua equipe. A empresa já forneceu 6 milhões de dólares em financiamento para a startup. Desde então, expandiram suas fontes de financiamento para fundos de dívida administrados por HMC Capital, BTG Pactual, Quest Capital e LarrainVial.
“Sem recursos de dívida, nosso negócio não poderia ter a escalabilidade que demonstramos”, destaca o executivo.
Depois do crescimento dos últimos anos, a startup está focada em aumentar o seu parque habitacional, aumentando a oferta nas zonas onde atua atualmente. A cobertura do escritório, no momento, está concentrada em departamentos da Região Metropolitana do Chile, que inclui a capital, Santiago. Iniciaram sua atuação no centro da cidade, expandindo-se ao longo dos anos para a periferia, totalizando 11 comunas.
O encanto das habitações usadas
Para Méndez, uma peça-chave na sua solução para o problema do acesso à habitação é o mercado secundário, onde os imóveis usados constituem um dos maiores mercados do mundo. Apesar disso, descreve o profissional, “houve menos inovação nos últimos anos”.
As complicações que foram geradas no mercado de desenvolvimento habitacional – incluindo mudanças regulatórias, custos crescentes e incerteza nos prazos – elevaram os preços das novas casas acima das possibilidades de mais de 85% da população do Chile. “Vemos o mercado de habitação usada como um mercado que, funcionando institucionalmente, pode se abrir como a única alternativa para quem quer comprar a primeira casa”, afirma.
E o mercado está crescendo. Para colocar em perspectiva, a região metropolitana tem um volume anual de transações em apartamentos usados de 3 bilhões de dólares. Isso quase corresponde ao tamanho do novo mercado de apartamentos, de 3.2 bilhões de dólares.
“A diferença é que em média a casa usada do nosso segmento é vendida por um valor 30% mais barato que a casa nova equivalente, o que a torna uma opção mais acessível”, acrescenta Méndez.
Esse é o pano de fundo do modelo Buydepa, que consiste em três partes: a compra de apartamentos usados, a sua transformação e a sua venda.
Do lado da originação de ativos, o CEO explica que a plataforma está integrada com os diversos portais imobiliários. Isso permite que eles façam ofertas de compra instantâneas. Uma vez no balanço da empresa, os departamentos passam por um processo de transformação que os deixam em um “padrão seminovo” da startup. Isso inclui uma reforma e uma garantia pós-venda de um ano. Por fim, o processo de venda incorpora o financiamento sem juros ao pagamento inicial do imóvel.
“Para quem pretende vender o seu imóvel, somos a opção mais rápida do mercado, entregando um preço próximo do valor de venda da sua publicação. Para quem pretende comprar um imóvel, disponibilizamos um produto acessível, 30% mais barato que uma habitação nova comparável, totalmente remodelada e com financiamento sem juros”, explica.
Para os fundos de dívida, acrescenta, a Buydepa tornou-se “uma alternativa de financiamento com garantia imobiliária sênior, eliminando completamente o risco de desenvolvimento, com um produto otimizado que tem demonstrado tração de vendas na atual crise imobiliária”. Assim, se constitui como uma estratégia de menor risco para obter retornos semelhantes ao desenvolvimento habitacional.
Programa de subsídio
Um componente particular que destaca o efeito social do modelo Buydepa é a modalidade de aquisição de apartamentos vinculada ao programa DS1, um subsídio para a classe média focado no pagamento da entrada de uma casa no Chile.
Neste subsídio, o único no país andino que pode ser usado tanto para habitação nova como para habitação usada, tem um limite de preço de 2.200 UF (cerca de 83 mil dólares) para propriedades. Por este valor, comenta Méndez, “não há oferta de novas habitações nas áreas centrais da Região Metropolitana, apenas na periferia”.
Por outro lado, embora este programa estatal possa ser utilizado para adquirir uma casa usada, “a cobrança do subsídio gera incerteza no vendedor do imóvel, pelo que o mercado não funciona como deveria, o que faz com que mais de metade dos subsídios da Tranche 3 do DS1 foram perdidos”.
A solução da startup, indica o seu CEO, é oferecer um estoque “digno” de apartamentos, localizados em zonas centrais, aos beneficiários do subsídio. Isto lhes fornece “uma opção próxima das suas redes de apoio”, explica, acrescentando que “mais de 65% dos beneficiários do subsídio querem viver numa zona onde não há oferta acessível com o mesmo”.
Esse ramo de negócios chamou a atenção do fundo de impacto da Quest Capital. Este veículo de investimento aloca 10% da sua carteira na Buydepa – através da empresa Inmobiliaria BDI SpA –, segundo documentos da gestora do fundo.