Como uma equipe de especialistas imobiliários, normalmente preferimos não nos arriscar quando se trata de macro. No entanto, dado o foco atual do mercado na inflação e o fato de que a moradia é o maior fator no cálculo do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) dos EUA, em cerca de 36% da cesta total, acreditamos que podemos agregar algum valor a essa parte da conversa.
O componente da moradia do IPC principal é frequentemente considerado retrospectivo e nem sempre se alinha com medidas consideradas mais “em tempo real”. O Cleveland Fed escreveu extensivamente sobre esse tópico, concluindo que “essa discrepância é quase inteiramente explicada pelas diferenças no crescimento do aluguel para novos inquilinos em relação ao crescimento médio do aluguel para todos os inquilinos”. ¹
Ela produz um Índice trimestral de Repetição de Aluguel de Novos Inquilinos, que calcula a mudança nos aluguéis somente para novos inquilinos. A distinção entre “todos os inquilinos versus novos inquilinos” é especialmente importante agora e justifica uma discussão mais aprofundada.
O componente da moradia do IPC principal mostrou um aumento de 5,7% no primeiro trimestre de 2024, enquanto o Índice de Novos Inquilinos do Cleveland Fed mostrou um aumento de apenas 0,4%. De acordo com o Cleveland Fed, “a inflação de aluguel para novos inquilinos lidera a inflação de aluguel oficial do Bureau of Labor Statistics (BLS) (EUA) em quatro trimestres”, sugerindo uma queda significativa no componente da moradia do IPC principal nos próximos 12 meses (Gráfico 1). Tudo isso se alinha bem com nossa compreensão do mercado de apartamentos nos EUA.
Semelhantes aos dados do Federal Reserve dos EUA, com base em dados relatados pelo fundo de investimento imobiliário (REITs) de apartamentos listados e em nossas conversas com proprietários residenciais privados, as renovações de aluguel para inquilinos que permanecem no local estão crescendo significativamente mais do que aquelas para novos contratos. No primeiro trimestre de 2024, os REITs residenciais listados nos EUA relataram um aumento médio de aluguel de renovação de 4,65% e uma redução de aluguel em novos arrendamentos de 1,25%.
Embora a maioria das pessoas prefira não se mudar todo ano, em um mundo onde descobrir o aluguel de um novo apartamento não exige nada mais do que uma pesquisa no Google, não acreditamos que a atual grande diferença entre aluguéis novos e de renovação seja sustentável. Mesmo sem um incentivo financeiro explícito, a rotatividade no mercado residencial para aluguel historicamente variou de 30% a 50% ao ano, o que significa que a maioria dos inquilinos existentes se tornam novos inquilinos com certa regularidade. Em última análise, os aluguéis de renovação e os novos aluguéis precisam convergir, que é essencialmente o que o Cleveland Fed declarou.
Gráfico 1: Componente de moradia do IPC vs. novos aluguéis de inquilinos
Fonte: Moradia para consumidores urbanos do IPC dos EUA, NSA, Índice de Aluguel Repetido de Novos Inquilinos, BLS, Cleveland Fed, análise da Janus Henderson Investors em 31 de março de 2024.
Os preços de quase tudo aumentaram rápida e drasticamente nos últimos anos, e alguns dos parâmetros históricos de medição, como o IPC, têm dificuldade para acompanhar a rapidez das mudanças. Em um esforço para mostrar para onde o IPC pode estar indo, criamos um índice de IPC ajustado onde substituímos o componente de moradia do IPC pelo Índice de Aluguel Repetido de Novos Inquilinos do Cleveland Fed. Usando essa metodologia, o IPC principal ao primeiro trimestre de 2024 teria chegado a 1,4%, significativamente abaixo da meta de 2% do Fed (Gráfico 2). Mantendo tudo o mais constante, se acreditarmos no intervalo de quatro trimestres entre os novos aluguéis e os aluguéis do IPC, a inflação não deverá ser uma preocupação por muito mais tempo.
Gráfico 2: IPC principal vs. IPC principal ajustado para novos aluguéis de inquilinos
Fonte: BLS, IPC para todos os consumidores urbanos YoY não ajustado sazonalmente, Índice de Preços ao Consumidor para todos os consumidores urbanos: todos os itens menos moradia YOY NSA, Índice de Aluguel Repetido por Novos Inquilinos, análise da Janus Henderson Investors.
Na coletiva de imprensa do Fed em junho, o presidente Jerome Powell falou sobre a necessidade de mais confiança de que a inflação estava progredindo de forma constante em direção a 2% antes de considerar cortes nas taxas. No mesmo dia, o IPC mensal chegou a 0%. Embora nossa equipe não tente fazer previsões sobre o restante da cesta do IPC, acreditamos que o componente de moradia, com sua ponderação de 36%, provavelmente continuará exercendo pressão descendente sobre o número principal. Isso pode ser o suficiente para dar ao Fed a confiança que ele está buscando para cortar as taxas, e aos investidores a garantia de olhar além da incerteza macroeconômica e se concentrar novamente nos fundamentos sólidos do mercado imobiliário listado — embora não seja um guia ao desempenho futuro, o setor historicamente teve desempenho superior após um aumento final do Fed em um ciclo de aumento de taxas.²
Coluna de Guy Barnard e Greg Kuhl, gestores de portfólio da Janus Henderson.
1 https://www.clevelandfed.org/publications/working-paper/2022/wp-2238-disentangling-rent-index-differences
2 Análise UBS, Datastream, Janus Henderson em 31 de dezembro de 2022. O desempenho passado não prevê retornos futuros.
O IPC principal é uma medida que examina a variação de preços de uma cesta de bens e serviços de consumo ao longo do tempo. É usado para estimar a inflação. A inflação do IPC “principal” é um cálculo da inflação total em uma economia e inclui itens como alimentos e energia, onde os preços tendem a ser mais voláteis. A inflação básica do IPC é uma medida de inflação que exclui itens transitórios/voláteis, como alimentos e energia.
INFORMAÇÕES IMPORTANTES
Os REITs ou Real Estate Investment Trusts (Fundos de Investimento Imobiliário, em português) investem no setor imobiliário por meio da propriedade direta de ativos imobiliários, ações imobiliárias ou hipotecas. Como são listados em uma bolsa de valores, os REITs geralmente têm alta liquidez e são negociados como ações.
Títulos de valores imobiliários, incluindo Fundos de Investimento Imobiliário (REITs), são sensíveis a mudanças nos valores imobiliários e na receita de aluguel, impostos sobre propriedades, taxas de juros, requisitos fiscais e regulatórios, oferta e demanda, além da habilidade de gestão e solvência da empresa. Adicionalmente, REITs podem não se qualificar para certos benefícios fiscais ou isenções de registro, o que poderia resultar em consequências econômicas adversas.
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O desempenho passado não prevê retornos futuros. O valor de um investimento e o rendimento dele podem cair e aumentar e você pode não recuperar a quantia originalmente investida.
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